Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen

1. Was sind Modernisierungsmaßnahmen?
2. Erhöhung der Miete nach Modernisierung
3. Modernisierungsankündigung
4. Duldung der Modernisierungsmaßnahmen

Was sind Modernisierungsmaßnahmen?

Grundsätzlich können Kosten von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter auf die Miete teilweise umgelegt werden. Führen Baumaßnahmen zu einer Wohnwertverbesserung (z.B. Wohnkomfort wird durch Schallschutzmaßnahmen verbessert) oder ergibt sich eine nachhaltige Einsparung von (End-)Energie (z.B. Verbesserung der Wärmedämmung, neue energiesparende Heizungsanlagen) spricht man von Modernisierungsmaßnahmen, die abschließend in § 555b BGB aufgezählt sind. Sie sind von Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a abzugrenzen. Diese dienen dazu, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Vermieter zu gewährleisten.

Erhöhung der Miete nach Modernisierung

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB darf der Vermieter nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen die Kaltmiete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Eine Mieterhöhung ist nicht erlaubt bei:

1. Einsparungen nicht erneuerbarer Primärenergie, gem. § 555b Nr. 2 BGB
2. Schaffung neuen Wohnraums, gem. § 555b Nr. 7 BGB

Modernisierungsankündigung

Der Vermieter muss bei Modernisierungen gemäß § 555c Abs. 1 folgendes beachten:

1. Modernisierungsmaßnahmen müssen mindestens 3 Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich angekündigt werden. Entbehrlich ist die Ankündigung bei nur geringer Beeinträchtigung des Mieters und unerheblicher Mieterhöhung.
2. Der Mieter muss über die geplanten Arbeiten, welchen Umfang sie haben, Beginn und Dauer der Arbeiten sowie die voraussichtliche Mieterhöhung informiert werden.

Duldung der Modernisierungsmaßnahmen

Wurde der Mieter form- und fristgerecht informiert, hat er die Baumaßnahme nach § 555d Abs 1 BGB zu dulden. Stellen die Modernisierungsmaßnahmen hingegen eine für den Mieter, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen nicht zu rechtfertigende Härte dar, kann er sie ablehnen, gemäß § 555d Abs. 2 BGB. Wird in der Modernisierungsankündigung auf mögliche Härteeinwände hingewiesen, muss der persönliche Härtegrund schriftlich, bis zum Ende des Monats der auf die Ankündigung folgt, dem Vermieter mitgeteilt werden (z.B. hohes Alter-, Krankheit des Mieters, Unbenutzbarkeit von Bad/Toilette). Härtefälle setzen dabei immer die Würdigung berechtigter Interessen des Vermieters als auch anderer Mieter im Gebäude sowie die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes voraus.

Ebenfalls kann die Miete infolge der Mieterhöhung den Mieter finanziell überlasten, sodass er sich gem. § 559 Abs. 4 BGB auf finanzielle Härte berufen kann. Diese wird durch Gerichte meist angenommen, wenn die Miete 30-40% des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht.

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